Christof Seiffert - Altbaurestaurierung & Altbausanierung, Denkmalschutz
 

Stadtvilla von Heilmann & Littmann

München
1911
Denkmalgeschützt

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Die Restaurierung im Detail

Entwurf

Nur sechs Monate standen mir für die Restaurierung und Erweiterung der etwa 600 qm großen Villa zur Verfügung. Das Hausgrundstück wurde im August 2005 gekauft. Mit der Restaurierung konnte erst Anfang Februar 2006 begonnen werden, während die Familie schon Ende Juli 2006 einziehen wollte.

Die Zeit zwischen Kauf und Baubeginn nutzte ich für den Entwurf der notwendigen Veränderungen und baulichen Erweiterung. Ich besorgte die Tragwerksplanung, verhandelte Preise und Art der Ausführung mit den Firmen, handelte Verträge zwischen Käufer und Firmen aus, so daß ich am 1. Februar 2006 mit dem Abbruch der unhistorischen oder nicht mehr funktionsfähigen Teile beginnen konnte.

Die Realisierung des Nutzungskonzepts, z.B. die Vergrößerung der Wohnfläche von 330 qm auf 600 qm Wohn- und Bürofläche war stets mit ästhetischen Anforderungen zu verbinden. Mit den großen Dimensionen waren zugleich die Details zu bewältigen. Jeder Millimeter des Hauses mußte nach meiner Anweisung restauriert, rekonstruiert, buchstäblich in die Hand genommen werden.

Ausführung

Die Restaurierung begann mit der Erweiterung des Kellers, dem wohl schwierigsten Teil des Vorhabens. Ich hatte durch Abbruch einer Wand zwei kleine Keller zu einem vergrößert. Diesen Raum vergrößerte ich zusätzlich durch einen Anbau und vollständigen Abbruch einer 6,70 m langen Außenwand zwischen vergrößertem alten Kellerraum und neuem Anbau. Die Außenwand darüber mußte unterfangen werden. Stützpfeiler im Raum hätten den statischen Aufwand vermindert, aber die freie, vielfältige Nutzung des neuen, großen Raums eingeschränkt. Deshalb habe ich die große statische Lösung mit aufwändigem Einbau zweier großer Stahlträger vorgeschlagen. Ungewöhnlich viele Arbeitsschritte waren notwendig. Viele Tonnen Stahl wurden verbaut, um das enorme Gewicht des darüberstehenden Hauses abzufangen.

Um den 54 qm großen Kellerraum für jede Nutzung ausreichend zu belichten, baute ich in den Anbauteil fünf Fenster und ein weiteres Fenster im alten Kellerteil ein. Der Raum hat jetzt sechs Fenster zu drei Himmelsrichtungen, die durch Abböschungen Licht und Sonne zum Wohnen und Arbeiten hereinlassen. Auf dem Anbau habe ich die neue, große Südterrasse vor dem Wohnzimmer vorgesehen.

Bei der für die Restaurierung notwendigen Rückführung der Villa in den Rohbauzustand stellte ich fest, daß von der damals führenden Firma Heilmann & Littmann, die das Haus 1911 als Bauträger erstellt hatte, überaschenderweise nicht immer die besten Materialien verwendet wurden. Der Beton der Kellerwände und Kellerdecken besteht teilweise aus grobem Kies mit wenig Sand und Zement. An Stelle der für dieses Baujahr üblichen Vollziegel aus gebranntem Ton wurden Ziegel aus gepresstem Kalksandstein verwendet. Bei Umbauarbeiten in den 60er Jahren kam es zu erheblichen Eingriffen in die historische Bausubstanz, z.B. am Mauerwerk, an Decken, Kamin und Dachstuhl und den Fenstern, Türen und Böden, die ich zurückführen mußte.

Problem Kalksandstein

Nachdem etwa 1.500 qm Tapeten und Farbanstriche in vier Geschossen des insgesamt etwa 600 qm großen Hauses entfernt waren, wurde erkennbar, daß es vorteilhafter wäre, den Innenputz zu erneuern. Der Putz war großflächig rissig und hohl. Nach dem Abschlagen stellte ich fest, daß die Außenwände des Hauses über dem Kellergeschoß vollständig aus Kalksandstein gemauert waren. Dieses Material hatte ich bei diesem Baujahr noch nicht erlebt. Ich ließ den Wärmedurchgang des Kalksandsteins berechnen und wurde in meiner Vermutung bestätigt, daß Kalksandstein bezüglich Wärmedämmung einem mittleren Beton gleichzusetzen sei, also dringend nachträglich von außen wärmegedämmt werden müßte, auch wenn es sich um ein Baudenkmal handelt. Nach meiner Meinung waren deshalb auch sämtliche historischen Stahlteile durch Kondenswasser stark korrodiert. Ich holte verschiedene Angebote über verschiedene Arten von Wärmedämmung unter dem zu rekonstruierenden Außenputz ein. Mir war es wichtig, daß die Wärmedämmung nicht die Proportionen des denkmalgeschützten Hauses verändert. Sie durfte nicht sichtbar sein. Da das möglich war, sollte meiner Meinung nach bei so viel Energieverschwendung in diesem unsichtbaren, aber für die Umwelt wichtigen Detail der Klimaschutz dem Denkmalschutz vorgehen.

Delta t

Der Bauherr wollte Teile des Kellers zum Wohnen oder Arbeiten nutzen, aber keine Höhe verlieren. Der Kellerboden hatte keine funktionsfähige Wärmedämmung. Man muß sich vor Augen halten, daß ein ungedämmter Boden eine Oberflächentemperatur von etwa 15 Grad hat, während die menschliche Körpertemperatur 37 Grad beträgt. Diese Differenz wäre gesundheitsschädlich gewesen. Deshalb ließ ich den feuchten und rissigen Estrichboden, der auf nur 2 cm inzwischen feuchtem Styropor eingebaut war, abbrechen. Auf dem Rohbeton folgten Feuchtigkeitsisolierung, Wärmedämmung zwischen Lagerhölzern, auf denen massive Holzdielen verlegt wurden. Auf diese Weise erreichte ich die vom Bauherrn gewünschte Raumhöhe.

In einem nur 1,49 m hohen Abstellraum unter dem Eingangspodest, der vom Auftraggeber für Speisen und Getränke vorgesehen war, ließ ich den Betonboden abbrechen und 70 cm tiefer einen neuen, wegen der erforderlichen Kühle diesmal ungedämmten Betonboden einbauen.

Energie

Wegen der Außenwände aus Kalksandstein und dem damit verbundenen enormen Wärmeverlust suchte ich nach einem umweltschonenden, energiesparenden Heizsystem. Der Einsatz einer Wärmepumpe wäre bei dem errechneten Energieverbrauch des Hauses nur durch sehr kostspielige Tiefenbohrungen möglich gewesen. Für die einfachere, oberflächliche Verlegung der Rohre in etwa 1,5 m Tiefe war die Gartenfäche zu klein. Eine Pelletheizung schied bei dem enormen Energiebedarf ebenfalls wegen Platz- und Transportproblemen aus. Es blieb nur der Einbau eines Brennwertkessels.

Da die ungedämmten Außenwände aus Kalksandstein eine niedrige Oberflächentemperatur auf der Innenseite haben, kann das zur Bildung von Kondenswasser (z.B. leichtere Verschmutzung der Außenwände im Innenbereich, Korrosion von Stahlteilen) und zu einem unwohlen Gefühl in der Nähe der Außenwände führen, wie wir es von früheren, schlecht gedämmten Fenstern kennen. Deshalb suchte ich nach einer Lösung, ein gleichmäßiges, gesundes Raumklima trotz gewünschter Nichtdämmung der Außenwände zu erzeugen.

Jedoch, der Einbau einer Bauteiltemperierung, d.h. einer großflächigen Verlegung von Heizungsrohren innen auf den Außenwänden, die zunehmend bei denkmalgeschützten Häusern eingesetzt wird, scheiterte an den Stuckprofilen im Bereich von Wänden und Decken und an der Statik. Wegen der Stuckprofile hätte man die Rohre in die Wände einlassen müssen, d.h. sämtliche Außenwände hätten "ringsherum" um einige Zentimeter eingestemmt werden müssen, was statisch nicht machbar ist. Auch wäre das Kalksandsteinmauerwerk mit dem inzwischen "sandigen" Mörtel durch die Stemmarbeiten "aus den Fugen geraten". Um die Außenwände wenigstens etwas zu temperieren, baute ich zusätzlich zu den Heizkörpern ein zweites Heizsystem ein.

An allen Wänden der Wohnräume im Keller und an den Außenwänden im Hochparterre und Obergeschoss ließ ich unter hohen, profilierten Fußleisten jeweils zwei Heizrohre installieren. Um das Mauerwerk "ringsherum" nicht zu schwächen, ließ ich die Rohre uneingestemmt, also auf dem Mauerwerk montieren, die später zu etwa 2/3 eingeputzt wurden. Das restliche Drittel verdeckte ich mit einer auf der Rückseite eingefrästen Fußleiste. Diese knapp 200 m Rohre können nicht die gut 1.500 m Rohre ersetzen, die für eine Bauteiltemperierung notwendig gewesen wären, aber immerhin, sie haben ihren Heizwert.

Technik

Bis auf die meisten Heizungsrohre, die mangels Sauerstoff von innen kaum oxidieren, wurde die gesamte Haustechnik - Warm–, Kaltwasserleitungen, Abwasserrohre, Elektroinstallation, Heiztechnik und einige Heizkörper - erneuert. Zusätzlich baute ich ein Wäscherohr vom Bad im Dachgeschoß und vom Bad im Obergeschoß zur Waschküche ein. Die Wäsche landet direkt über der Waschmaschine. Eine zentrale Staubsaugeranlage im Keller versorgt viele Einsteckdosen zum Anschluß des Staubsaugerschlauchs im etwa 600 qm großen Haus. Es wurde eine Alarm- und Brandalarmanlage eingebaut. Der Abwasserkanal wurde teils saniert, teils mußte er erneuert werden.

Das Dach

Die erst zwei Jahre alte Dachdeckung bestand aus Frankfurter Pfannen. Die alte Lattung und alten Bleche darunter waren größtenteils nicht erneuert worden. Es war lediglich die für diese Villa typische Biberschwanzdeckung durch eine preiswerte, klobige Pfannendeckung ausgetauscht worden. Vor der Rückführung des Dachs in den historischen Zustand mußte der Dachstuhl für zusätzliche Lasten in Folge des Dachausbaus bis zum Spitzboden teilweise rekonstruiert und vollständig verstärkt werden. Die Gauben mußten korrigiert und rekonstruiert, der dreizügige Kamin nach historischen Vorgaben neu aufgemauert, ein neuer Kamin hinzugefügt werden.

Nach dem langen Winter 2005/2006 konnte ich erst im April 2006 das Haus einrüsten und mit dem Abbruch des alten verrotteten, dreizügigen Kamins beginnen, den ich zusammen mit dem hinzugefügten einzügigen Kamin im strengen Jugendstil neu aufmauern ließ. Erst nach dem Verputzen und Streichen jeweils in mehreren Lagen und Zeitabständen konnte mit dem Abbruch der Dachdeckung, unbrauchbaren Wärmedämmung, Bleche, Schalung begonnen werden. Es folgten die Restaurierung, Rekonstruktion und Verstärkung von Dachstuhl und Gauben, die neue Dachschalung, Lattung, Spenglerarbeiten und Dachdeckung mit klassischen Biberschwanzziegeln.

Zwischen die verstärkten Sparren baute ich in mehreren Lagen überdimensionierte, beste Wärmedämmung ein. Die Mehrkosten sind gering, die Vorteile indes groß.

Die Geschoßdecke zwischen weiter ausgebautem Dachgeschoß und neu ausgebautem Spitzboden mußte bis auf die Betondecke über dem Treppenhaus erneuert, verstärkt, schallgedämmt und mit Gipskarton verkleidet werden. Im Dachgeschoß wurden teilweise neue Parkettböden in historischem Fischgrät eingebaut, im Spitzboden kamen auf die verstärkten Balken Dielenböden. Vom Dachgeschoß hoch in den Spitzboden wurde eine geschreinerte Wendeltreppe eingebaut. Sprengwerk, Stiele und Kopfbänder des Spitzbodens wurden als behandeltes Naturholz belassen.

Putze, Anstrich

Der Innenputz mußte erneuert werden. Deckenputz und Stuckprofile wurden restauriert bzw. rekonstruiert. Der Außenputz mußte mit allen Lisenen, Profilen rekonstruiert werden. Es folgte ein ruhiger, heller Anstrich, wie ihn der Denkmalschutz festgelegt hatte.

Holz

Fenster, Türen und Parkettböden wurden restauriert bzw. rekonstruiert. In den neu ausgebauten Geschossen Keller und Spitzboden wurden Dielenböden eingebaut.

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